Objem poskytnutých úvěrů na bydlení se za první pololetí pohybuje kolem 300 miliard korun. Za silnými čísly je ale třeba vidět kontext. Samotných hypoték je méně než v rekordních letech – lidé si nepůjčují ve větším počtu, ale berou si vyšší hypotéky na dražší nemovitosti. Průměrná výše hypotéky dnes přesahuje 4,5 milionu korun. Před pěti lety to byly necelé tři miliony.
Trh na jaře rozhýbaly jednorázové faktory: snaha stihnout výhodnější podmínky, urychlit nákup výrazně zdražujících nemovitostí nebo předejít zpřísnění u hypoték na investiční nemovitosti. Hypotéky také výrazně ovlivňuje geopolitika, hlavně napětí kolem Íránu.
Právě konflikt na Blízkém východě se výrazně promítl do ceny peněz – půjčky mezi bankami jsou kvůli vysoké nejistotě dražší a odráží se to v sazbách hypotečních úvěrů. Sazby začínající čtyřkou jsou u nás až na výjimky minulostí a klienti dnes musí počítat s hypotékou kolem pěti procent. Pro druhou polovinu roku jsou proto ve hře tři scénáře podle toho, jak se bude vyvíjet zejména situace v souvislosti s Íránem.
1. scénář: Jako na houpačce
Nejpravděpodobnějším scénářem je pokračování současného stavu. Trh bude dál citlivě a rychle reagovat na protichůdné zprávy o vývoji diplomatických jednání, pokračující geopolitické napětí i kolísavou cenu zdrojů. Záležet bude také na tom, zda zůstane zachována volná plavba Hormuzskou úžinou a zda budou pokračovat útoky na ropnou infrastrukturu. Jeden den tak mohou trhy působit klidně, aby je vzápětí znovu ovládla nervozita.
V takovém případě by se hypoteční sazby měly pohybovat přibližně v pásmu 5 až 6 %. Sazba pod 5 % bude spíše jen výjimečnou individuální nabídkou nebo VIP cenou. Čekat přes léto či podzim na výrazné zlevnění hypoték nedává v tomto scénáři příliš smysl.
2. scénář: Klidnější trhy, mírnější sazby
Optimističtější varianta počítá s tím, že se geopolitická i tržní situace uklidní. Pokud by polevila nervozita a klesla cena zdrojů, mohly by se hypoteční sazby dostat blíže k hranici 5 %.
Nešlo by ale o návrat levných hypoték, na které jsme byli zvyklí před několika lety, ale spíše o mírné zlepšení proti současnému stavu. Sazby okolo 5 % jsou dnes nový normál. Pro část domácností by i tak mohl částečný pokles znamenat rozdíl v tom, zda na hypoteční financování dosáhnou nebo jak velkou rezervu jim hypotéka v rozpočtu nechá.
3. scénář: Nová panika na trzích
Pokud by se geopolitická situace znovu výrazně vyhrotila, mohlo by dojít ke zvýšení ceny zdrojů na mezibankovním trhu, což by hypoteční sazby pravděpodobně posunulo nad 6 %. Rizikem je také opětovný růst cen ropy a dalších surovin, který by se mohl znovu propsat do inflace.
V takovém prostředí by centrální banky měly menší prostor pro snižování sazeb a banky by dražší peníze postupně promítaly do nabídek hypoték. Nejde o základní scénář, ale rozhodně ho nelze úplně vyloučit.
Podtrženo sečteno: Co dělat?
Shrnutí je jednoduché. Na sazby výrazně pod pěti procenty teď nespoléhejte. I Česká národní banka svým posledním zvýšením sazeb, poprvé po čtyřech letech, vyslala poměrně jasný signál, že s rychlým návratem levných peněz se počítat nedá. Naopak ceny nemovitostí budou velmi pravděpodobně pokračovat v růstu, byť o něco pomalejším tempem než v první polovině roku.
Kdo řeší vlastní bydlení, neměl by čekat na „ideální“ podmínky. Pár desetin procenta na úrokové sazbě se do celkové výše splátek promítne méně než statisíce, o které mezitím vzroste cena nemovitosti. Pokud máte vyhlédnutou vhodnou nemovitost, začněte řešit financování klidně už teď v létě. Ne proto, abyste kupovali za každou cenu, ale abyste věděli, na co dosáhnete, mohli jednat bez časového tlaku a se silnější pozicí.
Plánujete vlastní bydlení a chcete vědět, jaké máte možnosti? Rádi s vámi projdeme vše, co k žádosti o hypotéku potřebujete, ukážeme vám aktuální nabídky na trhu a pomůžeme nastavit financování tak, aby odpovídalo vašim možnostem i plánům. Budeme vám k dispozici od prvního propočtu až po podání žádosti, abyste měli co největší šanci hypotéku získat za podmínek, které vám budou dávat smysl.
Pomůžeme také investorům do nemovitostí
Samostatnou kapitolou jsou pak hypotéky na investiční nemovitosti, u kterých ČNB od jara zpřísnila podmínky. Investoři musí počítat s tím, že banky u těchto úvěrů zpravidla nemají financovat více než 70 % hodnoty zastavené nemovitosti a přísněji posuzují i celkové zadlužení žadatele. To klade větší nároky na vlastní zdroje i přípravu celého záměru. Právě tady může mít dobrý poradce velký význam: pomůžeme vám projít možnosti na trhu, porovnat přístup jednotlivých bank a nastavit financování tak, aby dávalo smysl i při zpřísněných podmínkách ČNB.